Tema bastante controvertido e muito discutido no Poder Judiciário atualmente se refere ao valor sobre o qual incidirá o ITBI (Imposto sobre transmissão de Bens Imóveis), imposto exigido pelos Municípios.
Isto se deve ao fato de que cada Município cobra tal imposto com base em um valor distinto. Usualmente, adota-se o maior valor entre (i) o preço declarado na operação realizada entre as partes, (ii) o valor venal do IPTU ou, ainda, (iii) o valor de mercado.
São recorrentes as situações em que um imóvel é transacionado por um determinado valor, porém, é exigido o pagamento do ITBI sobre uma base de cálculo unilateralmente estipulada pelo Município (na grande maioria das vezes, em montante muito superior ao valor de mercado ou à operação realizada).
Muito embora o contribuinte possa contestar o valor estipulado pelo Município, o curto prazo concedido, a exigência de laudos técnicos e a costumeira manutenção da cobrança na via administrativa gerou uma crescente judicialização do tema.
Diante da crescente discussão envolvendo a base de cálculo do ITBI, o STJ analisou um recurso do Município de São Paulo[1] sobre o assunto e definiu o seguinte:
A acertada decisão do STJ deverá impossibilitar os Municípios de exigir o imposto sobre base de cálculo arbitrada de forma unilateral e superior ao valor de mercado, cabendo a estes tão somente o direito de fiscalizar os valores declarados pelos contribuintes, por meio da instauração de processo administrativo próprio.
Além disso, a decisão apresenta um relevante fundamento para que os contribuintes que ainda não ingressaram com ação judicial busquem a recuperação de valores pagos indevidamente no passado.
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Autores: sócio Rodrigo Petry Terra e advogado Fábio Catta Preta Casella
[1] REsp nº 1937821 / SP, decisão publicada em 03.03.2022.