Com vistas a imprimir maior segurança nas relações jurídicas envolvendo de um lado promitentes compradores de imóveis em condomínio e de outro incorporadores foi promulgada em 02 de agosto de 2004 a extensa Lei n° 10.931 que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias além de promover alterações em diversas leis dentre elas a Lei n° 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias).
Referida Lei estabelece um sistema de uma garantia conferido àqueles que optam por adquirir um imóvel em condomínio em fase de construção, ou seja, promitentes compradores, trazendo em contrapartida benefícios de ordem fiscal e tributária aos incorporadores de imóveis que optarem pelo uso do sistema de afetação.
De fato, na relação comprador-incorporador, o incorporador, ainda que não ostensivamente, ocupa posição mais favorável. O adquirente de imóvel em condomínio, especialmente em fase de construção, se vê tolhido de quaisquer garantias quanto ao efetivo término da obra e conseqüente entrega da unidade adquirida, sendo certo que muitas vezes, o que se observa é a decretação da falência do incorporador antes da finalização do empreendimento imobiliário passando o adquirente, que então ostentava a qualidade de futuro proprietário, a mero credor privilegiado frente às dividas da massa falida.
O patrimônio de afetação traduz-se em nova modalidade de direito real de garantia pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados se mantêm apartados do patrimônio do incorporador destinando-se à consecução da incorporação correspondente e garantindo a entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Em contrapartida o incorporador se sujeita a um regime especial de tributação equivalente ao pagamento de 7% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos: Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP, Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – Cofins.
A falha ou equívoco de referida Lei traduz-se na facultatividade conferida ao incorporador em implementar ou não o sistema de afetação. Nesse sentido Hércules Aghiarian menciona que “Deita por terra a utilidade da garantia criada, uma vez sabido que tais incorporações, como são realizadas, impõem-se pelo poder econômico das construtoras apaniguadas com incorporadores, que muitas vezes se confundem, camuflando-se em simples corretores de imóveis, responsáveis, em linha documental, pelo lançamento do empreendimento e sua comercialização”. [1]
Outro aspecto interessante da Lei nº 10.931/04 diz respeito ao sistema de garantia conferido aos promitentes compradores em relação a dívidas tributárias oriundas do incorporador. Nesse diapasão, o parágrafo 20 do artigo 31-F é expresso ao mencionar que se excluem da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta e indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades suas não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação.
O escopo da Lei sob comento é louvável e visa conferir uma proteção mais efetiva aos adquirentes de imóveis condominiais em construção, na medida em que, pelo sistema de afetação, não se confundem o patrimônio do incorporador com o patrimônio da incorporação. Em contrapartida e como estímulo, uma redução no valor dos tributos a pagar é conferida ao incorporador. Assim, beneficiando ambas as partes, referida Lei certamente trará avanços no setor da construção civil com reflexos imediatos sobre a economia brasileira.
——————————————————————————- – [1] AGHIRIAN, Hércules – Patrimônio de Afetação.
Fonte: Almeida Advogados
– Cassio Augusto Ambrogi